Türkiye genelinde milyonlarca vatandaşı yakından ilgilendiren miras davalarında devrim niteliğinde bir adım atıldı. Miras yoluyla intikal eden ev, arsa ve tarlaların mahkeme kanalıyla satış sürecinde, aile içi mülkiyetin korunmasını hedefleyen yeni bir yasal mekanizma devreye girdi. Düzenleme ile birlikte aile yadigarı taşınmazların ilk aşamada üçüncü kişilerin eline geçmesinin önüne geçilmesi planlanıyor.
Yabancıya Satış Öncesi Sadece Mirasçılara Özel İlk İhale
Ortaklığın giderilmesi davalarında bugüne kadar tüm açık artırmalar doğrudan herkese açık şekilde gerçekleştiriliyordu. Yeni yasayla birlikte bu süreç iki kademeli bir yapıya dönüştürüldü. Belirlenen yasal şartları sağlayan taşınmazlar için organize edilecek ilk ihale, kapalı devre bir sistemle yalnızca tapuda hakkı bulunan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Dışarıdan hiçbir üçüncü kişi veya yatırımcı bu ilk satış aşamasına dahil olamayacak.
Sisteme Dahil Olmak İçin 2 Kritik Şart Aranıyor
Miras kalan her taşınmaz doğrudan bu korumacı sistemin içerisine dahil edilmiyor. Yeni yasal haktan faydalanabilmek ve ilk ihaleyi sadece aile üyeleri arasında yapabilmek için şu temel koşulların eksiksiz sağlanması gerekiyor:
Tamamen Miras Yoluyla Edinilmiş Olması: Söz konusu gayrimenkuldeki tüm maliklerin mülkiyet haklarını istisnasız olarak miras yoluyla kazanmış olması şart koşuluyor.
Üçüncü Kişi Hissesinin Bulunmaması: Taşınmaz üzerinde mirasçı statüsünde olmayan herhangi bir yabancının payının bulunmaması gerekiyor.
Eğer mirasçılardan birisi daha önceden kendi payını mirasçı olmayan üçüncü bir şahsa satmışsa, gayrimenkulün mülkiyet yapısı bozulduğu için bu özel ihale sistemi devreye girmiyor ve doğrudan genel satış kuralları uygulanıyor.
İlk Açık Artırmada Yüzde 100 Değer Sınırı Uygulanacak
Düzenlemenin mirasçıları koruyan en güçlü ayaklarından birini ise satış bedeline getirilen alt sınır oluşturuyor. Sadece mirasçıların katıldığı bu ilk açık artırmada, taşınmazın ucuza kapatılmasına izin verilmiyor.
Mirasçılardan birinin taşınmazı alabilmesi için teklif edeceği rakamın, mahkeme tarafından belirlenen muhammen bedelin yüzde 100 oranındaki tutarını ve buna ek olarak satış masraflarını karşılaması zorunlu tutuluyor. Böylece mülkün gerçek piyasa değerinin altında bir rakamla el değiştirmesi engelleniyor.
Alıcı Çıkmazsa İkinci Aşamada Sistem Herkese Açılıyor
Mirasçılar arasında gerçekleştirilen ilk turda yüzde 100 değer şartını sağlayan bir teklif gelmezse satış süreci iptal edilmiyor. İkinci aşamaya geçilerek yeni bir ihale tarihi belirleniyor. İkinci açık artırma aşamasında ise aile içi kısıtlama kaldırılarak sistem tamamen üçüncü kişilere ve genel yatırımcılara açılıyor. Bu aşamada genel icra ve satış mevzuatı devreye giriyor.
Öte yandan, yeni yasa yürürlüğe girmeden önce resmi olarak satış ilanı yayımlanmış olan ortaklığın giderilmesi dosyaları bu kapsama girmiyor. Eski ilanlar, sürecin başladığı dönemdeki eski yasal hükümlere göre sonuçlandırılmaya devam edecek.
